Concordia: La exclusiva villa termal que creció a la sombra de pinos y eucaliptos. Quiénes son los dueños de los bungalow
Concordia tiene algo más de 3000 plazas homologadas de alojamiento para turistas. De este total, ni más ni menos que un tercio -según datos de la Municipalidad- se concentra en un único lugar, un espacio público, propiedad del Estado, concesionado a un privado: el Complejo Termal Vertientes de la Concordia.
Es decir, en tierras que pertenecen al conjunto de la
sociedad y temporalmente confiadas a una única empresa privada con el objeto de
explotar el agua termal -que también es un recurso público-, ha cobrado forma
algo así como una pequeña villa turística, muy bella, paradisíaca, tranquila,
que pasa casi desapercibida, disimulada entre cortinas de árboles gigantescos.
La ubicación, como el paisaje, son inmejorables. Quienes se
alojan en esos bungalow tienen a pocos metros el Aeropuerto Comodoro
Pierrestegui y el Autódromo Ciudad de Concordia. También están muy cerca de la
Ruta Nacional 14, de la Represa de Salto Grande y del puente internacional con
el Uruguay. La vista aérea habla por sí sola de un entorno cuasi perfecto.
Que sean cabañas privadas levantadas en terrenos públicos
previamente concesionados a un único privado, no entraña per se ninguna
cuestión reprochable sino todo lo contrario, siempre y cuando -obvio- se
cumplan algunas exigencias básicas, indispensables para garantizar la
transparencia administrativa y la seguridad jurídica de todos los actores.
Algunas preguntas pueden servir para entender cuáles son
esas exigencias básicas. ¿Qué normativa ha regulado la creación de esta especie
de “villa” montada en una propiedad pública? O sea, ¿qué respaldo legal ha
permitido al concesionario proceder a subconcesionar lotes para bungalow y qué
garantías jurídicas convencieron a los inversores para que se atrevieran a
arriesgar parte de su patrimonio? ¿Hubo un llamado a concurso público de
ofertas, bajo contralor municipal, para seleccionar a esos “inversores”, de
manera tal de garantizar que hipotéticos interesados se enterasen y presentasen
sus propuestas? ¿El Estado intervino en esa selección o el concesionario
decidió en soledad quiénes podrían invertir allí? Y si intervino la
Municipalidad, ¿cuál fue su rol?, ¿en qué documentación quedó plasmada su tarea
en la selección de inversores, más allá de los controles de obra pertinentes?
¿Son todas cabañas para alquilar a turistas o las hay de uso familiar? Y si hay
de ambos tipos, ¿con qué requisitos diferenciados en cada caso?
Además, resulta clave saber: ¿Qué incompatibilidades se
tuvieron en cuenta, a fin de evitar que funcionarios públicos con
responsabilidades en el municipio y en la provincia -sea de manera directa o
por medio de familiares directos-, queden ubicados a ambos lados del mostrador,
usufructuando un predio cuyo uso y explotación al mismo tiempo tienen el deber
de controlar? ¿Es pública la lista de esos inversores? ¿Cómo puede cualquier
ciudadano acceder a ella? ¿Y si un nuevo inversor pretende sumarse, cómo puede
hacerlo? Por ejemplo, ¿es posible la “compra-venta” de los bungalow, tal como
ofrecen algunas inmobiliarias en internet? Y de ser posible, ¿qué se vende, si
la propiedad del lote es del Estado?
Por otra parte, ¿estuvo y está garantizada la competencia en
pie de igualdad entre quienes poseen alojamientos fuera del predio termal, en
tierras privadas que debieron previamente adquirir, y quienes están dentro del
complejo, en lotes públicos y con agua termal también pública? ¿Qué tratamiento
impositivo tienen? ¿Abonan los mismos impuestos y tasas que los dueños de
alojamientos fuera del predio termal? ¿Qué condiciones de habilitación han
debido cumplir?
Obvio que es la Municipalidad de Concordia la única que
puede responder con autoridad cada una de estas preguntas. Es más, existe una
Comisión de Control de Concesión del Predio Termal, creada por Ordenanza 27901
del año 1995, y luego modificada en normativas posteriores. Ahora bien,
¿funciona realmente?, ¿quiénes la integran hoy en día?, ¿con qué periodicidad
se reúne?, ¿se puede acceder a las actas de sus reuniones? ¿Recibe consultas de
la comunidad y las responde?
Las ordenanzas
Las respuestas jurídicas a todos estos interrogantes
deberían surgir con claridad en primer lugar de las normas municipales. Pero no
resulta sencillo hallarlas. Y las que se pueden localizar están redactadas
apelando a un lenguaje que no es del todo claro y preciso. Por caso, en la
ordenanza 30869, del año 1999, que incluye el “contrato de concesión”, jamás se
mencionan palabras como “cabañas”, “bungalow”, “alojamientos”, u otras con
significados parecidos.
El texto normativo incluye expresiones tales como la “cesión
del uso y goce” para “la instalación del complejo termal”. También alude a las
“actividades objeto de la concesión”. ¿Subalquilar a privados es un derecho
comprendido dentro de los alcances de ese “uso y goce”? ¿El “Complejo Termal”
incluye la “Villa Termal”? Si así fuera, la lógica del derecho conduce a
suponer que debió preverse bajo qué condiciones el concesionario podía sub
concesionar.
“Un gran negocio inmobiliario”
Revisando toda la normativa municipal sobre termas, que
comienza en 1995, año de la concesión inicial, hay que esperar ¡8 años!, es
decir hasta 2003, para recién ahí encontrar algún texto legal que reconozca la
existencia de los lotes y cabañas e insinúe una regulación. Para colmo, la
ordenanza de entonces fue tan polémica que terminó derogada apenas dos años
después, en 2005, bajo la explícita acusación de haber desnaturalizado el
contrato original de concesión, convirtiéndolo en “un gran negocio
inmobiliario”.
En efecto, en abril de 2003, cuando gobernaba el municipio
Hernán Darío Orduna, fue aprobada la ordenanza 32362, donde por vez primera la
Municipalidad hace mención implícita a las cabañas que ya proliferaban dentro
del complejo. Pero en vez de imponer condiciones en nombre del bien común, en
vez de plasmar exigencias que garanticen, por ejemplo, la igualdad ante la ley
de todos los inversores del sector turístico de la región, o fijar requisitos
claros para evitar incompatibilidades, dicha ordenanza se pareció a un traje a
medida para proteger a los que ya habían construido dentro del predio,
garantizándoles que podrían seguir allí aunque cayera anticipadamente la
concesión a la firma que los había hecho entrar, Vertientes de la Concordia. El
artículo 1 lo decía con claridad: “Reconócese a aquellas personas físicas o de
existencia ideal que realicen inversiones dentro del predio termal concedido a
vertientes de Entre Ríos S.A. (VERTER S.A.) para el caso que la Municipalidad
rescinda el contrato con la referida empresa, el mismo plazo de vigencia que le
resta a la empresa concesionaria”.
Esta ordenanza de 2003, parida muchos años después de la
concesión del predio termal, es un abierto y público reconocimiento de que los
primeros inversores entraron al predio sin ningún marco normativo. Es evidente
que invirtieron sin tener certezas jurídicas de qué ocurriría si el
concesionario que los había tentado para entrar al negocio se iba o lo echaban.
De otro modo, no habría sido necesaria esta sorprendente ordenanza aclaratoria.
Pero este texto normativo terminó derogado dos años después
por otro, la Ordenanza número 33.051 de 2005 -cuando el intendente era Juan
Carlos Cresto y el Profesor Luis Emilio Fonseca presidía el HCD-, en cuyos
considerandos se lee una gravísima denuncia que tal vez mereció ser investigada
de oficio en los tribunales: “Esta norma -dice, en referencia a la ordenanza
32362- desnaturalizó por completo el contrato originalmente suscripto con la
concesionaria, convirtiendo el predio cedido en un gran negocio inmobiliario
más que en una explotación comercial que esté de acuerdo a la propuesta obrante
en los antecedentes que dieron lugar al contrato”.
Traducido, fue la misma municipalidad, a través de su
mismísimo Concejo Deliberante, la que admitió y denunció un “negocio
inmobiliario” no previsto en la concesión inicial. Por si no queda claro, la
ordenanza 33.051, que derogó la cuestionada 32362, incluye otro párrafo
singular:
“Que la Municipalidad al contratar tuvo en cuenta un
proyecto de explotación definido, que debía realizarse en distintas etapas y
que, por una muy poco feliz cláusula de exigibilidad, su ejecución se vio
limitada al capricho de la concesionaria”.
Y sigue:
“Que, sin embargo, reconocer la existencia de una norma
perjudicial para los intereses municipales a permitir que la concesión se
convierta en un simple loteo o negocio inmobiliario y se aparte de los
objetivos que la municipalidad tuvo al contratar, hay un largo camino que no
debemos recorrer”.
¿Qué pasó en los 17 años transcurridos desde que se
escribiera esta advertencia en los considerandos de una ordenanza? ¿Se hizo
algo desde entonces hasta el presente para evitar esa mutación de la concesión
en un “simple loteo o negocio inmobiliario”? ¿Esas 1000 plazas de alojamientos
privados aludidas por la información oficial actual funcionan bajo un encuadre
legal apropiado, transparente, celoso de la seguridad jurídica del inversor a
la vez que del bien común, cuidadoso de cualquier clase de incompatibilidades,
teniendo en cuenta que se trata de la explotación de un lugar y un recurso bajo
contralor municipal y provincial y que los controladores no pueden ser a su vez
controlados? ¿Hay posibilidades de que se sumen nuevos inversores para
construir más cabañas y, en ese caso, cumpliendo qué requisitos, con qué
derechos y obligaciones? Cuánto más claros dichos requisitos, mayores
posibilidades habrá de que lleguen más inversiones.
Las respuestas oficiales y privadas
El Entre Ríos procuró acceder a la información. No resultó
sencillo. A la Presidencia del Concejo Deliberante, en ese momento ejercida por
Daniel Cedro, se le solicitó saber algo extremadamente básico: “cómo está
conformada hoy la Comisión de Control de la concesión del predio termal, cuándo
fue la última vez que se reunió, con qué periodicidad lo hace y si quedan actas
de esos encuentros”. Aunque la atención fue muy amable, el resultado fue
prácticamente nulo. Algo tan elemental no fue respondido. La misma pregunta fue
formulada a algunos concejales y tampoco supieron responder.
A la Secretaría de Turismo, a cargo de Aldo Álvarez, se le
pidió saber quién integra la comisión de control en representación de dicha
secretaría y acceder al listado completo de los inversores en bungalow.
“Imagino que es información pública, puesto que ocupan tierras públicas”,
justificamos. Hubo amables intercambios de mensajes, jamás una negativa y
promesas de futuros diálogos, pero el resultado fue igual a cero.
Mucho mejor terminó siendo la experiencia al contactar a
Edgardo Fernández, quien, más allá de los cambios societarios en la empresa
concesionaria, sigue siendo el máximo referente del complejo termal.
Fernández contó vía WhatsApp que “en el año 2000 o por ese
tiempo -no recuerdo exactamente la fecha- se hizo una publicación en los
diarios de Concordia invitando a la construcción de bungalow y cabañas y
ofreciendo los servicios de gastronomía y puestos de venta de artículos
regionales, teniendo muy pocos interesados. Después de algunos años se
empezaron a otorgar algunas concesiones de parcelas destinadas a la
construcción de bungalow y cabañas. Con los lotes se hace una cesión de
derechos por el tiempo que dura el contrato de termas con la municipalidad.
Después de dicho tiempo todo pasa a manos de la Municipalidad”.
En el mismo chat, Edgardo Fernández hizo llegar una primera
lista de inversores redactada en borrador, con apellidos y algunas iniciales, y
días después envió la foto de una lista impresa:
La precaria lista de inversores aportada desde la gerencia
del complejo termal
La precaria lista de inversores aportada desde la gerencia del complejo termal“Creo que están casi todos. Por ahí me olvido de alguien, pero cuando llegue te mando si falta algo”, agregó Fernández.
Es verdad que se trata de una lista desprolija y quizá
incompleta, sólo con apellidos y sin nombres, lo que dificulta saber quién es
quién, pero no es menos cierto que al menos el concesionario se mostró abierto
a informar, algo que, en principio, es deber del Estado municipal, en quien la
comunidad confía la sana administración de la cosa pública.
La disposición de Edgardo Fernández a divulgar la lista
seguramente obedeció a dos razones básicas: 1) es información pública y 2) no
es un demérito sino todo lo contrario ser inversor turístico. Bueno sería que
muchos más lo sean, porque es un aporte al desarrollo. Obvio, para serlo hay
que contar con el debido respaldo económico y no recaer en incompatibilidades,
dos condiciones básicas que deben cumplir quienes arriesgan su dinero
invirtiendo en un predio público, sujeto a lógicos controles estatales.
En la lista hay familias de Concordia, Buenos Aires, Santa
Fe, Córdoba, etc. También hay algunas de origen oriental. Por último, se
aprecian coincidencias en dos casos con apellidos de esposas de exintendentes y
en un tercero con un ministro provincial. Un listado formal, oficial, que
incluya nombres y apellidos completos, CUIT, la fecha en que formalizó la
inversión y si hubo traspasos de los derechos entre privados, podría aportar
más precisiones y disipar cualquier atisbo de incompatibilidad.
También valdría publicar en la web información precisa sobre
el encuadre jurídico para quien pueda interesarse en invertir en alojamientos
dentro del predio termal concordiense, incluyendo las regulaciones para
traspasos entre privados, atento a que hay inmobiliarias que ofrecen a la
“venta” por internet bungalow en termas, sin que quede claro qué “venden”,
siendo edificaciones en tierras públicas.
Transparentar toda esa información tornándola de fácil
acceso sería además un gesto hacia toda la comunidad, que tiene derecho a saber
cómo son administrados los patrimonios públicos.
Fuente: El Entre Ríos
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